Fachada de condomínio edilício. Quórum para alteração.
Muito se debate sobre a possibilidade de alteração de fachada em condomínio edilício, sendo recorrente ouvirmos: “a fachada só pode ser alterada mediante decisão unânime dos condôminos”.
Prevê o art. 1.336, do Código Civil, inciso III in verbis, “ser dever do condômino, em seu “não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;”
O propósito deste dispositivo legal é o de preservar as características arquitetônicas da edificação, proibindo o condômino de fazer, ao seu talante e individualmente, qualquer obra que importe na distinção da área externa da unidade em descompasso e em arrepio ao direito da coletividade.
Ocorre que devido às ações climáticas, o revestimento passa sofrer desgastes, além de desprendimento de material capaz de causar danos irreparáveis ou de difícil reparação para a sociedade (moradores, ocupantes, passantes dentre outros).
E o que acontece quando o material existente está obsoleto? O que será necessário para manter ou repor aquele quando já não é mais fabricado ou comercializado? Somente a totalidade de condôminos poderá decidir sua substituição? E se um dos condôminos divergir, como fazer para que não haja conflitos?
Inicialmente, nenhuma decisão poderá ser tomada senão submetida à Assembleia de condôminos, sendo este o foro competente para deliberar-se quanto: i) serviços e custos; ii) rateio das despesas na forma prescrita na Convenção; iii) escolha e aprovação do material que irá substituir a cobertura da fachada; iv) quórum para aprovação (esse merecendo especial destaque para que não haja controvérsia).
As obras urgentes (úteis e necessárias), estão consagradas nos §§ 2º e 3º., do artigo 96, do Código Civil.
Estipula o artigo 1.341, do Código Civil: “A realização de obras no condomínio depende:
II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1º. As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
Neste sentido, pede vênia para colacionar o julgado em situação semelhante:
0012215-29.2014.8.19.0061 – APELAÇÃO
Des(a). DENISE LEVY TREDLER – Julgamento: 10/07/2018 – VIGÉSIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIAS GERAIS EXTRAORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO. Cinge-se a controvérsia recursal à nulidade das deliberações das assembleias gerais extraordinárias realizadas nos dias 15/12/2012 e 03/08/2013, por inobservância do quorum especial de 2/3 exigido pelo art. 1.341, do Código Civil, e por não terem sido apresentados orçamentos prévios à realização de obras que interessem à estrutura integral da edificação, consoante dispõe o § 4°, do artigo 12, da Lei n° 4.591, de 1964. Na Assembleia Geral Extraordinária realizada aos 10 de dezembro de 2011 foi aprovada a reforma da sede social do condomínio, no valor de R$ 162.000,00 (cento e sessenta e dois mil reais), sendo incontroverso ter sido então respeitado o quorum de 2/3 dos condôminos, tal como o exige o art. 1.341, do Código Civil (Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002). Tratando-se de obra necessária, a sua realização no condomínio depende da aprovação da maioria, e não, de 2/3 dos condôminos, conforme dispõe o inciso II, do art. 1.341, daquele mesmo Código. Todavia, diversamente do alegado pelos autores, a obra aprovada na Assembleia Geral Extraordinária realizada na data de 02/06/2012 não possuía natureza voluptuária, haja vista que o laudo pericial apresentado na referida AGE comprovou a grave situação estrutural do prédio em que instalada a sede social do condomínio, cujos pilares estavam deteriorados, com flexão da laje principal em mais de 5cm. As AGE’s de 15/12/2012 e 03/08/2013 não visaram à aprovação de uma nova obra de embelezamento, mas apenas de um aporte necessário a viabilizar o término da obra já aprovada na AGE de 10/12/2011, a qual observou, efetivamente, o quorum qualificado do inciso I, do artigo 1.341, do Código Civil, de acordo com as necessidades estruturais que surgiram em seu curso. Embora na AGE de 10/12/2011 tenha sido previsto um orçamento inicial de R$ 162.000,00, este se mostrou insuficiente, devido às situações estruturais não previstas à época, e que foram detalhadamente descritas na ata da AGE de 02/06/2012, bem assim pela inadimplência dos próprios apelantes, que alcança o valor de R$ 120.707,38 (cento e vinte mil, setecentos e sete reais e trinta e oito centavos), conforme ações de cobrança ajuizadas pelo condomínio. Diante da prioridade da realização dos serviços emergenciais, esta questão restou superada com a aprovação das contas do síndico em assembleias posteriores. Com efeito, a mera previsão de despesa apresentada pelo síndico é considerada suficiente para suprir a referida exigência legal. Precedentes do e. STJ. No tocante aos honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelos autores foram estes corretamente arbitrados em R$ 3.000,00 (três mil reais), nos termos do § 2º, do art. 85 do CPC, vez que o valor das cotas extras estipuladas não tem o condão de alterar o valor da causa, haja vista que o pedido declaratório não possui conteúdo econômico imediato. Negado provimento a ambos os recursos.
Conclusão: Assim, o quórum qualificado para aprovação em Assembleia Geral de condôminos dos serviços e do material a ser empregado é da maioria dos presentes = 50% + 1.
Marcelo Soares Monteiro,
OAB/RJ 78.179
Advogado Gestor em Negócios Imobiliários com especialização em Direito Imobiliário, Conselheiro Efetivo e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da 20ª Subseção da OAB/RJ – Cabo Frio e Arraial do Cabo.